Découvrez la troisième partie de la Loi de Finances 2018.
Modalités d’application similaires à celles de l’ISF
Sont soumises à l’IFI, lorsque la valeur de leurs actifs immobiliers est supérieure à 1.3 M€ :
- Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France à raison des biens ou droits immobiliers situés en France et à l’étranger ;
- Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France à raison des biens ou droits immobiliers situés en France.
Remarque : maintien du « régime des expatriés » qui permet l’exonération temporaire des biens situés hors de France applicable aux personnes physiques qui transfèrent leur domicile fiscal en France après avoir été non-résident pendant au minimum 5 ans.
Une assiette restreinte à l’immobilier
Entrent dans le champ d’application de l’IFI :
- L’ensemble des biens et droits immobiliers (résidence principale, résidence secondaire, résidence locative)
- Les parts ou actions des sociétés établies en France ou non à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers (SCPI, OPCI, foncières cotées ou non).
- Et cela quel que soit le mode de détention, en direct ou à travers un contrat d’assurance vie rachetable exprimé en unités de compte pour la fraction représentative d’actifs immobiliers.
Sont exclus du patrimoine imposable :
- Les biens immobiliers affectés à l’activité opérationnelle d’une société ;
- Les participations inférieures à 10% dans des sociétés opérationnelles ;
- Les immeubles détenus par l’intermédiaire de fonds d’investissement : a la condition que le redevable détienne moins de 10% des droits et que l’actif du fonds soit composé directement ou indirectement à hauteur de moins de 20% d’actifs immobiliers ;
- Les titres de SIIC ne sont pas pris en compte dans l’assiette de l’IFI si l’actionnaire détient moins de 5% du capital et des droits de votes.
Les biens exonérés d’IFI :
- Les biens affectés à l’activité professionnelle du redevable ;
- Les exonérations partielles dont bénéficient les biens ruraux, parts de GFA, GFV, GFF et également les bois et forêts détenus en direct.
Redevables de l’IFI
Les redevables de l’IFI ainsi que les membres du foyer fiscal (conjoint et enfants mineurs) doivent déclarer l’ensemble des biens et droits immobiliers qu’ils détiennent au 1er janvier.
Pour les biens démembrés, la règle est toujours la même, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI sur la totalité de la valeur des biens.
Remarque : on notera que la constitution d'un usufruit en application de l'article 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant) conduit désormais à une imposition répartie entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, règle contraire à celle qui prévalait jusqu'alors en matière d'ISF .Le législateur avait prévu de n'appliquer la règle nouvelle qu'aux démembrements opérés à compter du 1er janvier 2018, mais le Conseil constitutionnel a décidé de rendre la règle applicable, quelle que soit la date de constitution du démembrement.
Dans le cas, en revanche, où l’usufruit résulte d’une disposition prise par le défunt en sa faveur (donation au dernier vivant ou testament), la règle reste inchangée : le conjoint survivant est imposé sur la pleine propriété du bien.
Les dettes déductibles
- Conditions de déduction :
Comme précédemment sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier de l'année d'imposition dès lors qu'elles se rapportent à un actif imposable.
- Il existe de nouvelles restrictions concernant le passif déductible :
Prêt in fine : les prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du crédit contractés pour l’achat d’un bien ou droit immobilier ne sont que partiellement déductibles (montant de l’emprunt/nombre d’années).
Création d’un plafond de déduction : Lorsque la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes admises en déduction au titre d’une même année excède 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50% de cet excédent.
Déductibilité des impôts : Seules les dettes fiscales dues à raison de la propriété des biens restent déductibles (taxes foncières). Les impôts incombant à l’occupant (taxe d’habitation, IFI théorique) et les impositions dues au titre des revenus générés par les biens (revenus fonciers, BIC et prélèvements sociaux) ne le sont plus.
Exclusion des prêts familiaux et des prêts contractés auprès d’une société contrôlée.
Réduction d’IFI :
Les dons donnent toujours droit à une réduction de l’IFI. Sera appliquée une réduction de 75 % des dons dans la limite d'une réduction maximum de 50.000 euros par an. Les dons pris en compte sont ceux effectués jusqu'à la date limite de déclaration de l'année d'imposition
La réduction ISF-PME est supprimée. Seuls les versements effectués avant le 31 décembre 2017 ouvriront, tout de même, droit à la réduction de l’IFI de 2018
Plafonnement de l’IFI
La loi maintien le plafonnement de l’ISF au taux de 75%.
Aspects déclaratifs
Modalités déclaratives simplifiées et unifiées avec la suppression de la déclaration spécifique n°2725 : plus aucune distinction n’est faite selon le montant du patrimoine taxable.
Il sera fait mention désormais de la valeur brute et la valeur nette taxable du patrimoine sur la déclaration de revenus n° 2042 par tous les redevables dont le patrimoine excède 1.3M€
Le détail de la composition et de la valorisation des biens taxables sera mentionné sur des annexes de la déclaration.
Article rédigé par Lara Levesque, Responsable Ingénierie Patrimoniale
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