« Le rendement de cette classe d’actifs reste très attractif, au regard de taux obligataires très bas » observe Marc Bertrand, Directeur général de La Française GREIM, qui s’exprimait lors de la Rentrée Partenaires de La Française le 13 janvier dernier.
L’année 2014 fut extrêmement active sur le marché des transactions immobilières dans l’ensemble de l’Europe : les volumes d’investissement en immobilier d’entreprise ont atteint 22,5 milliards d’euros en France (après 18,9 milliards en 2013), mais aussi 40 milliards d’euros en Allemagne et de l’ordre de 70 milliards d’euros au Royaume-Uni. Dans un environnement de taux très bas, le rendement de l’immobilier d’entreprise apparaît plus que jamais comme une bonne alternative.
« S’il est indéniable que ces flux d’investissement pèsent sur les rendements, la prime de risque entre l’OAT et le bureau Prime est toujours très élevée à 250-350 points de base », analyse Marc Bertrand, Directeur général de La Française Global REIM, qui intervenait également lors de la Rentrée Partenaires de La Française. Le taux de rendement de l’immobilier de bureau parisien « prime » (QCA) est ainsi de l’ordre de 4% tandis que celui de l’OAT à 10 ans est tombé à 0,64% le 16 janvier dernier.
Les nécessaires réinvestissements doivent se matérialiser dans la prime de risque
Nous vivons une phase d’ajustement à la baisse de la prime de risque, mais elle ne doit pas être excessive, car dans le même temps l’inflation est inexistante et le cycle de loyer bas devrait durer encore un peu. Plusieurs moteurs déflationnistes sont en effet à l’œuvre dans cet univers, les entreprises locataires souhaitant très majoritairement changer de locaux pour des raisons de rationalisation, voire d’obsolescence, et minoritairement pour des raisons d’extension, selon une récente enquête sur les motivations des locataires en Ile-de-France (et cela pourtant dans un contexte de progression de la demande placée). En outre, « la durée de vie technique des bureaux se réduit, du fait de la réglementation d’une part, mais surtout de l’élévation du niveau d’exigence des locataires » relève Marc Bertrand. Aussi, dans ces conditions, « les nécessaires réinvestissements, plus fréquents qu’auparavant, doivent se matérialiser dans le niveau de la prime de risque » tient à préciser Marc Bertrand.
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