L’investissement immobilier a toujours attiré nos concitoyens. Mais force est de reconnaitre qu’il est parfois difficile de choisir entre l’investissement direct et les différents supports investissant dans la pierre, les enveloppes permettant de loger ces supports et de bien comprendre la fiscalité qui leur est rattachée. Nous avons donc essayé de réunir dans un seul et même document l’ensemble des possibilités qui vous sont offertes et d’y associer la fiscalité applicable.

Notre objectif étant de rester le plus compréhensible possible, nous ne pouvions être exhaustif : bien que l’acquisition de la résidence principale soit aussi un investissement, nous ne l’évoquerons pas. Par ailleurs nous n’évoquons que les principales caractéristiques des supports et de la fiscalité. Enfin nous avons choisi de ne pas nous arrêter sur le statut le loueur en meublé professionnel que nous avons abordé dans le n°XX de votre lettre. Et quel que soit votre choix nous vous engageons avant tout éventuel investissement à faire le point avec votre interlocuteur habituel.

L’investissement sur le marché de l’immobilier peut être réalisé par l’acquisition d’un bien à usage d’habitation ou commerciale soit directement par l’acquisition du bien par un ou plusieurs acquéreurs personnes physiques (investissement direct) soit par l’intermédiaire de véhicules spécialisés couramment regroupés sous le label de la pierre papier (SCI, SCPI, OPCI, SIIC….).

Quelques définitions

La SCPI est une société civile de placement immobilier dont l’objet est d’investir dans des immeubles d’habitation (SCPI d’habitation) ou des immeubles et/ou locaux loués à des entreprises (SCPI d’entreprises).

L’OPCI est un organisme collectif de placement immobilier qui doit détenir au moins 5% de liquidités, 60% d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières) le solde étant investi en valeurs mobilières.

La SIIC (Société d’investissement immobilier cotée) est, contrairement aux SCPI et OPCI, une société cotée en bourse et doit redistribuer à ses actionnaires au moins 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées.

Les modes de détention possibles en pleine propriété et l’imposition à IFI

Immobilier direct SCPI** OPCI SIIC
Compte titres ordinaires OUI/IFI* OUI
Nominatif OUI/IFI OUI/IFI*
Assurance vie** OUI/IFI* OUI/IFI* OUI

*pour la quote part du support investi en immobilier
** pour mémoire, le souscripteur d’un contrat d’assurance vie n’est pas propriétaire des unités de compte sur lesquelles son contrat est investi. Il détient une créance sur la compagnie.

La fiscalité sur les revenus et plus-values

Immobilier direct SCPI OPCI SIIC
Compte titres ordinaires PFU PFU
Nominatif RF/PVI RF/PVI
Assurance vie AV AV AV

PFU = prélèvement forfaitaire unique
RF = fiscalité des revenus fonciers : imposition à l’impôt sur le revenu
PVI = régime des plus-values immobilières
AV = fiscalité de l’assurance vie en cas de retrait uniquement
EXO = exonération (sous réserve de respecter les règles relatives aux apports retraits et à la durée du PEA)

Investissement en pleine propriété et succession

Immobilier direct SCPI OPCI SIIC
Compte titres ordinaires M M
Nominatif M M
Assurance vie AV AV AV

M = le support rentre dans la masse successorale
AV = application du régime spécifique de l’assurance vie

Fiscalité de l’assurance vie en cas de retrait

versements antérieurs au 27 septembre 2017 :
En cas de retrait, les produits sont imposés à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de 35% les quatre premières années, de 15% les quatre années suivantes et de 7.5% au-delà. Ces taux sont majorés de 17.2% de prélèvements sociaux.

versements postérieurs au 27 septembre 2017 :
Les gains issus des nouveaux versements sont soumis au taux forfaitaire de 12.8%, ou sur option à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17.2%. Le taux forfaitaire dérogatoire de 7,5 % continuera de s’appliquer lorsque le montant des versements (nets des rachats) effectués par l’assuré sur l’ensemble de ses contrats n’excède pas un seuil de 150 000 € pour une personne seule ou 300 000 € pour un couple. En cas de dépassement, c’est le taux de 12.8% qui sera applicable aux gains dus aux versements dépassant les seuils précités.

Les revenus fonciers
Imposition à l’impôt sur le revenu sans oublier les prélèvements sociaux. Possibilité d’opter sous conditions pour le régime micro foncier ou d’imputer sous conditions les intérêts d’emprunt sur les revenus.

Les plus-values immobilières
Taxation au taux de 19% sans oublier les prélèvements sociaux. Abattement pour durée de détention à compter de la 6ième année.

Le démembrement temporaire
Investir en nue-propriété : un outil pour investir au nominatif dans les SCPI à moindre coût et en limitant l’impact fiscal. C’est l’usufruitier qui est redevable de l’impôt sur les revenus et de l’IFI.

Acquérir à crédit pour réduire son IFI
L’acquisition d’immobilier direct ou de SCPI (hors assurance vie) à crédit permet de déduire (sous conditions) de l’IFI le capital restant dû.

La fiscalité de l’assurance vie au décès (extrait)
Pour les versements au contrat effectués par le souscripteur avant 70 ans, abattement de 152 500 euros par bénéficiaire, puis taxation à 20% des capitaux reçus par bénéficiaire de 152 500 euros à 700 000 euros puis 31,25% au-delà