Interview de Marc-Olivier PENIN, Directeur Général de La Française Real Estate Managers réalisé en février 2018.
Marc-Olivier, pourriez-vous avant de commencer nous rappeler ce qu’est un OPCI Grand Public ?
L’OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPC. Il s'agit d'un produit non coté, placé sous le contrôle de l’AMF. L’OPCI sous sa forme Grand Public, à l’instar de LF OPSIS Patrimoine, s’adresse à une clientèle « retail ». Ce véhicule est préconisé pour un investissement sur le long terme. Son patrimoine est majoritairement investi en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, locaux d’activité…). LF OPSIS Patrimoine distribue des revenus potentiels soumis au régime de la fiscalité des valeurs mobilières.
Présentez-nous votre OPCI LF OPSIS Patrimoine.
LF OPSIS Patrimoine est un produit d’épargne patrimoniale destiné à ceux qui souhaitent investir dans la « pierre » et dont l’objectif est la constitution d’un portefeuille immobilier diversifié.
LF OPSIS Patrimoine est aujourd’hui composé d’immobilier physique à hauteur d’environ 60% et de placements en foncières cotées et obligations diversifiées à hauteur de 12%. Le solde investi en OPCVM diversifiés et placements monétaires, permet de répondre aux demandes de rachat.
Au 31/12/2017, l’exposition immobilière de LF OPSIS Patrimoine est légèrement supérieure à 70% au titre de ses actifs : immobilier physique (58%), foncières cotées (6%) et dettes immobilières (6%). Cette configuration offre à l’OPCI une forte exposition immobilière globale, renforcée par un effet de levier sur la partie immobilier physique (11%).
Comment positionner l’OPCI LF OPSIS Patrimoine dans l’univers des unités de compte en assurance vie ?
LF OPSIS Patrimoine en tant qu’unités de compte permet, grâce à l’exposition immobilière, de diversifier son contrat d’assurance vie. Il s’agit d’une solution de placement différenciante plébiscitée par les assureurs car bénéficiant d’une liquidité renforcée dans l’environnement des unités de compte immobilières.
L’assuré de son côté, va pouvoir bénéficier d’un investissement immobilier dans le cadre avantageux de la fiscalité et de la liquidité de l’assurance vie.
Quelle est l’allocation du portefeuille immobilier ?
Au 31/12/2017, le portefeuille immobilier physique représente 58% du fonds et comprend douze actifs et deux participations dans des fonds immobiliers.
Le patrimoine majoritairement francilien (59%) s’inscrit donc dans le mouvement de métropolisation actuel et pourrait bénéficier à terme des impacts positifs du Grand Paris. Sur le plan de la répartition sectorielle, le patrimoine est composé de bureaux (52%) et commerces (39%) avec une diversification récente en résidences gérées (8%) et tourisme (1%). Notons, que la stratégie d’investissement vise à acquérir des actifs neufs ou récents (inférieurs à 10 ans) répondant aux nouvelles aspirations des locataires et aux dernières normes techniques et environnementales.
Exemples d’actifs présents dans le portefeuille immobilier
Investissements ne constituant aucun engagement quant aux futures acquisitions.
Pouvez-vous nous parler des performances du produit ?
LF OPSIS Patrimoine affiche un bon historique depuis sa création en 2009 avec une performance cumulée de 40,54%.
La performance de LF OPSIS Patrimoine ressort à 4,28% sur l'exercice 2017 avec une volatilité contenue de 1,44%. L’ensemble des stratégies mises en place l’an dernier ont contribué positivement à la performance des poches immobilière et financière : loyers, valorisations des immeubles, bon comportement des foncières cotées, mise en place de financement immobilier, etc.
Historique des performances calendaires net de frais de gestion (Les performances passées ne présagent pas des performances futures)
Source : La Française REM (31/12/2017)
La poche immobilière a fortement contribué à la performance de l’OPCI en 2017. Le rendement locatif global du portefeuille ressort légèrement supérieur à 6% annuel. Quant à la valorisation des actifs immobiliers, elle s'est appréciée à hauteur de 2,14%. La stratégie de la poche foncière cotée est désormais déployée et a produit 0,40% de performance au niveau du fonds.
La poche financière a apporté 1,05% de performance sur l'année. En effet, le quatrième trimestre reste caractérisé par un environnement de taux bas, une accélération de la croissance en zone Euro avec une faible inflation. Ce contexte fut donc très favorable aux actions de foncières cotées et aux positions de taux.
Il est à noter que l’investissement dans l’OPCI est soumis à une commission acquise effective de 2,85%, destinée à couvrir les frais liés aux acquisitions immobilières.
Quelles sont les perspectives pour 2018 ?
Avec 4,28%, la performance 2017 a largement été au rendez-vous. L’objectif pour 2018 est donc de poursuivre dans cette voie tout en accentuant la politique de diversification sectorielle (par exemple dans les résidences gérées et l’hôtellerie) et géographique (notamment dans la Zone du Grand Paris ou encore en Allemagne). Nous poursuivrons notre recours au financement bancaire afin de profiter du contexte actuel de taux bas et ainsi augmenter la rentabilité sur fonds propres. Concernant la poche financière la stratégie de gestion vise à répliquer la performance de l'immobilier d'entreprise avec pour priorité de contenir la volatilité.
Finalement, quels sont les intérêts à investir dans un tel produit ?
Investir dans LF OPSIS Patrimoine permet avant tout de diversifier ses placements et de s’exposer à l’immobilier d’entreprise tout en s’abstrayant des contraintes de gestion. L’objectif de performance de notre OPCI est basé sur les performances historiques observées sur les différents sous-jacents de la SPPICAV (Immobilier physique, valeurs mobilières et monétaires). En investissant au travers d’un contrat d’assurance vie, l’investisseur bénéficie alors des avantages liés à la fiscalité de l’assurance-vie et profite par ce biais de la liquidité organisée. Rappelons que l’horizon de placement recommandé est de 8 ans.
RISQUES
Risques en capital : la SPPICAV n’offrant aucune garantie de protection en capital, la valeur liquidative peut être inférieure au prix de souscription. Risques liés à la gestion discrétionnaire : la SPPICAV peut ne pas être investie à tout moment sur les marchés ou les immeubles les plus performants et sa valeur liquidative peut avoir une performance négative. Risques liés au marché immobilier : les investissements réalisés par la SPPICAV seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers. Risque de concentration : la poche immobilière, constituée progressivement, pourra être investie sur un nombre limité d’actifs immobiliers ne permettant pas une dispersion des risques optimale ; de ce fait, la SPPICAV sera potentiellement exposée à un risque de concentration.
Risques liés à l’endettement : l’endettement a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de la SPPICAV mais également les risques de perte. Risque de contrepartie : le défaut de paiement d’une contrepartie peut entraîner une baisse de la valeur liquidative.
Risques liés aux marchés financiers : les investissements réalisés par la SPPICAV seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs financiers, tels les risques action, de taux, de change, de crédit ou encore liés aux pays émergents. Le détail de ces risques est explicité dans la note détaillée de la SPPICAV.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Elles ne sont pas constantes dans le temps
AGREMENTS
La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément de l’AMF N° GP-07000038 du 26 juin 2007 et l’agrément AIFM du 24/06/2014 au titre de la directive 2011/61/UE - www.amf-france.org. La société de gestion de portefeuille La Française AM a reçu l’agrément de l’AMF N° GP-97076 du 1er juillet 1997. www.amf-france.org. La Française AM Finance Services, entreprise d’investissement agréée par le CECEI sous le numéro 18673 X, Carte Professionnelle délivrée par la Préfecture de Police de Paris - Transaction Immobilière n° T11960. www.acpr.banque-france.fr. Avant toute souscription l’investisseur doit avoir pris connaissance du prospectus, des risques liés et des documents légaux. Les conditions liées à la liquidité sont décrites dans le prospectus de l’OPCI. Le prospectus est disponible gratuitement sur simple demande auprès de la Société de Gestion ou sur le site internet www.la-francaise.com. La SPPICAV LF OPSIS Patrimoine a reçu le Visa n°SPI20090012 en date du 22 septembre 2009 délivré par l’AMF