Comment se constituer un capital immobilier hors assiette ISF(1) ?
Le principe est simple : souscrire des parts de SCPI en démembrement.
En effet en matière d’ISF, les parts de SCPI démembrées sont déclarées
pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier.
Ainsi l’investisseur en nue-propriété n’a pas à intégrer cette valeur dans
son assiette ISF.
-> Adaptez votre stratégie patrimoniale et devenez nu-propriétaire en
souscrivant des parts de SCPI en démembrement.
Prenons un exemple(2) :
| Rendement net annuel | Durée | Liquidité | Fiscalité |
|---|---|---|---|
| 4,91% | 10 ans | Uniquement à la revente des parts à terme | Favorable : pas de revenu foncier à déclarer et économie d'ISF |
Monsieur Bonplan dispose d’un patrimoine total de 3 millions d’euros. Il est soumis à l’ISF à hauteur de 1 %. Toujours à l’affût d’une opportunité, Monsieur Bonplan a investi en parts de SCPI gérées par la société de gestion La Française REM(3) en démembrement de propriété pendant 10 ans.
- La valeur de la pleine propriété est égale à :
200 parts d’Epargne Foncière(4) à 755 €(5) la part = 151 000 € en pleine propriété.
Dans le cadre de la signature d’un mandat de démembrement, la filiale La Française AM Finance Services se charge de trouver l’usufruitier pour M. Bonplan, le soulageant ainsi de cette tâche.
- La valeur de la nue-propriété est égale à :
66 %(6) x 151 000 € = 99 660 € en nue-propriété
Pendant 10 ans, M. Bonplan ne perçoit pas de revenu de la SCPI et n’a donc pas de revenu à déclarer à ce titre.
Les 99 660 € de valeur de nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette taxable à l’ISF. En effet, il revient à l’usufruitier de déclarer les parts de SCPI pour leur valeur en pleine propriété. M. Bonplan réalise donc chaque année une économie d’ISF :
→ taxé à l’ISF dans la tranche à 1 %, il effectue une économie annuelle de 1 % x 99 660 € = 996,6 €, soit 9 966 € sur 10 ans.
Au bout de 10 ans, M. Bonplan récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI (151 000 €, sans imposition de la
plus-value réalisée par rapport à la valeur décotée de la nue-propriété) et perçoit alors les éventuels revenus distribués.
- Sans tenir compte de l’économie d’ISF, le gain net est de :
151 000 € – 99 660 € = 51 340 €
→ Soit un rendement net de :
(151 000 € / 99 660 €)(1/10) – 1 = 4,24 %
- En tenant compte de l’économie d’ISF (996,6 € tous les ans soit 9 966 € sur 10 ans), l’économie nette est de :
151 000 € - 99 660 € + 9 966 € = 61 306 €
→ Soit un rendement net par an de :
(160 966 € / 99 660 €)(1/10) – 1 = 4,91 %
Le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque client qui est susceptible d’évoluer dans le temps et des
modifications de la réglementation fiscale. Les instruments financiers sélectionnés ou support de gestion dans le cadre
de proposition d’optimisation fiscale peuvent ne pas être appropriés à tous les investisseurs. LF AM GP invite ceux-ci
à prendre connaissance des documents légaux des supports proposés et risques associés avant toute souscription .
Savez-vous que :Le démembrement temporaire de propriété est un contrat par lequel usufruitier et nu-propriétaire se partagent les droits de propriété de parts de SCPI sur une durée déterminée à l’avance. En tant que nu-propriétaire, vous disposez du droit de posséder les parts, sans en percevoir les revenus distribués, et bénéficiez des avantages suivants :
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Risques associés
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est de 9 ans.
Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces) présente des risques : absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténuées par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n’étant pas garanti. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
- des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,
- du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.
La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti. L’attention du souscripteur est attirée sur le fait que l’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie
et dépend de la situation patrimoniale, personnelle et fiscale de chaque client. Le souscripteur ne doit pas se baser sur les seuls revenus issus de la détention de parts de SCPI pour honorer les échéances du prêt compte tenu de leur caractère aléatoire. En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts de SCPI et supporter un risque de perte en capital. L’associé supporte également un risque de remboursement de la différence entre le produit de la cession des parts de la SCPI et le capital de l’emprunt restant dû dans le cas d’une cession des parts à un prix décoté.
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(1) Sauf exceptions.
(2) Données non contractuelles et sujettes à évolution. L’exemple considéré est fondé le jour de son établissement en fonction du contexte économique,
financier et boursier du moment.
(3) La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément AMF n° GP-07000038 du 26/06/2007.
(4) La note d’information de la SCPI Epargne Foncière a reçu le visa AMF n°13-01 en date du 11 janvier 2013.
(5) Prix de souscription au 31/12/2012.
(6) Calcul économique proposé, établi sur la base des revenus futurs et de la durée de l’usufruit temporaire (suggestion différente du barème fiscal prévu par l’article 669 du CGI qui ne s’applique de façon impérative que pour les droits d’enregistrement).