Marchés immobiliers tertiaires européens

Le 15 septembre 2014  

« Profiter d’opportunités en-dehors de l’hexagone… tout en contrôlant les risques »

Par Marc Bertrand, Directeur Général de La Française REM.

Les marchés français, allemand et anglais sont relativement similaires, en termes de taux de rendement (environ 4 % sur des produits « prime »), mais ils affichent un rapport qualité-prix différent.
Les autres pays européens offrent des opportunités… à étudier avec attention à travers le prisme des quatre critères de base : situation économique du pays, fonctionnement du marché, transparence et liquidité.

Le marché français de l’immobilier de bureaux, représenté principalement par l’Ile-de-France, est reconnu comme très séduisant par tous les investisseurs internationaux. Son attrait est toutefois en léger recul ces derniers mois en raison de la croissance en berne du pays, qui provoque une baisse de la demande locative, en particulier dans les bureaux non « prime », de seconde main. Les loyers sont en recul et le taux de vacance atteint presque 14 % si l’on inclut, en plus de la vacance « pure » (bureaux à louer, qui représentent 8 % du marché) les bureaux en travaux et ceux qui font l’objet de franchise de loyer…

L’environnement est donc plutôt délicat. Aussi, s’ouvrir à l’international permet de mutualiser les risques, tout en profitant de réelles opportunités, à saisir chez nos voisins européens…

 

France/Angleterre/Allemagne : avantage outre-Rhin

… à commencer par l’Allemagne qui offre un bon rapport qualité-prix en raison d’un risque plus faible dû à des loyers stables et à une structure de baux plus longue (15 ans au lieu de 9 ou 12 ans en France). Les Allemands ont une culture « continentale » du marché : les prix représentent la valeur d’utilité du bien. La bonne santé économique du pays est également de nature à sécuriser les investissements.

La reprise, également soutenue en Angleterre, porte les marchés locatifs londoniens, mais il faut garder en tête qu’elle est « boostée » par les stéroïdes financiers monétaires ; le risque de bulle immobilière devant être accepté. Par ailleurs, les prix (déjà élevés) de l’immobilier tertiaire anglais suivant les lois du marché (contrairement aux prix allemands), les valeurs sont extrêmement volatiles. Enfin, hors zone euro, le marché anglais présente un réel risque de change.
Pour ces raisons, et malgré l’attente d’une nouvelle baisse des taux de rendement en France et en Allemagne, le marché allemand, aux fondamentaux solides, apparaît plus attractif, aujourd’hui, que le marché anglais.

Des opportunités à saisir dans d’autres pays européens

Parallèlement à ces trois grands marchés qui présentent l’avantage, de par leur taille, de garantir une certaine liquidité des actifs, des opportunités peuvent être saisies dans d’autres pays européens.
L’Espagne, avec des taux proches de 5 % et des loyers qui ont fortement corrigé depuis la crise (- 40 %), offre un réel potentiel avec une remontée des loyers attendue à Madrid et à Barcelone.
L’Italie est un marché commercialement intéressant car attractif en termes de rendement et varié (le marché n’est pas centralisé dans la capitale comme c’est souvent le cas), mais difficile d’accès en raison d’un environnement juridique défavorable.

Dans les pays du Benelux, la petite taille de chacun des marchés présente l’inconvénient d’impliquer une moindre liquidité. Leur bon fonctionnement et leur bonne transparence peut toutefois, ponctuellement, contrebalancer cet inconvénient, notamment en Belgique où l’immobilier bruxellois est porté par la présence de la communauté européenne.
Même constat pour les marchés scandinaves, où les normes de fonctionnement sont excellentes, mais qui pâtissent, outre l’inconvénient de leur taille, du risque de change… Or, les taux, s’ils sont plus élevés qu’en France, ne sont pas suffisamment élevés pour couvrir ce dernier risque, bien réel pour des investissements de longue durée.
Enfin les pays de l’Est, et notamment la Pologne, présentent aussi des marchés facialement attractifs, avec des taux intéressants, mais le risque de change est, là encore, trop important.
Autant de marchés à surveiller, en tout état de cause, afin de saisir, à moyen terme, au cas par cas, des opportunités «contrôlées».