Immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation, quel marché aujourd’hui ?
L’immobilier d’entreprise
Une activité locative en phase de reprise ?
Après un 1er trimestre 2014 qui annonçait un rebond, le marché
locatif des bureaux en Ile-de-France a confirmé au 2ème trimestre cette tendance. Depuis le début de l’année 2014, l’activité atteint environ 1,1 million de m² de bureaux (+24% sur un an).
La reprise de l’activité, qui repose d’avantage sur un dégel des projets immobiliers que sur des créations d’emplois, a notamment été tirée par le redémarrage des grandes transactions. La reprise sur ce segment a profité aux marchés offrant des immeubles récents tels que le Croissant Ouest et la Défense. Ce dernier a retrouvé un niveau d’activité très correct grâce à plusieurs transactions significatives. Enfin, d’après une étude de DTZ, la demande locative exprimée progresse à nouveau après trois semestres consécutifs de baisse.
Bon début d’année sur le marché de l’investissement français
Au plus de 11.5 Mds€
au 1er semestre 2014, le marché de l’investissement immobilier atteint son plus haut niveau depuis 2007 (+72% d’investissements sur un an). Le 2ème trimestre 2014 enregistre quant à lui un volume exceptionnel de 7Mds€, contre 3,5Mds€ en 2013.
Cette performance s’explique notamment par la concrétisation de plusieurs méga-transactions : les cinq transactions représentent 51% des volumes. En revanche, le segment des transactions d’un volume inférieures à 50M€ est pour sa part en baisse.
Le marché est animé par un afflux substantiel de liquidités, provenant tant des investisseurs domestiques qu’internationaux. Conséquence de la rareté des actifs sécurisés, les taux de rendement sont en baisse d’environ 50 points de base sur 6 mois. Ainsi les taux des actifs « prime » sont-ils passés sous 4%, tandis que la plupart des immeubles par isiens traitent désormais sous les 5%. En régions, le taux des meilleurs actifs atteint 4,25% en commerce et 5,5% en bureaux.
L’immobilier d’habitation
L’immobilier ancien : une correction des valeurs enrayée
Au premier trimestre 2014 (derniers chiffres publiés par l’INSEE), les prix des logements anciens en France se sont inscrits, avec une très légère croissance de 0,1 %, dans la tendance initiée fin 2011, à savoir celle d’une érosion très lente. Ainsi, les prix des logements anciens décroissent de 1,4 % sur un an. En Ile-de-France, la tendance est la même, avec une très légère croissance sur 3 mois de 0,2 % mais une correction sur un an de 1,6 %, le segment le plus touché étant celui des maisons individuelles (- 2,3 % sur un an).
Les volumes de transaction, en revanche, continuent de croître depuis début 2013. Sur un an, leur nombre augmente ainsi de 12,5 % pour s’établir à 740 000 unités, contre 650 000 transactions en rythme annuel au début de 2013.
L’immobilier neuf : une situation toujours tendue
Dans le neuf au contraire, les ventes subissent une correction très
marquée. Au premier trimestre 2014, selon le ministère du logement, elles ont diminué de 5 % sur un an. Une des conséquences de cette chute de la demande est une remontée mesurée des stocks des promoteurs, mais surtout une chute marquée des permis de construire de 20,7 % sur un an en mai 2014. En revanche, les prix du neuf sont restés stables en 2013 et devraient se maintenir en 2014. De fait, le marché du neuf est entré dans un équilibre malthusien d’assèchement de l’offre et de gel de la demande.
Malgré la conjoncture économique et un contexte réglementaire fluctuant et défavorable, la demande élevée de logements et la rareté des biens dans les zones les plus denses continuent de soutenir l’immobilier français. Par ailleurs, cette résistance, qui masque toutefois de fortes disparités, résulte pour beaucoup du maintien des taux d’emprunt immobilier à des niveaux très faibles. En effet, ceux-ci s’affichent en baisse depuis près d’un an : en juin 2014, ils atteignaient en moyenne 2,7 % sur 15 ans et 3 % sur 20 ans, certains se situant parfois en-dessous de 2,5 % pour les meilleurs emprunteurs.
Faute d’une reprise économique favorisant les projets immobiliers, et grâce au soutien de taux d’emprunt historiquement bas, l’activité devrait continuer à stagner sur le marché résidentiel au cours des trimestres à venir.