Malgré un léger rebond de l’économie française au 3e trimestre 2014, les perspectives demeurent fragiles pour 2015. Dans ce contexte encore incertain, seuls les actifs immobiliers qualitatifs, bien localisés et offrant une flexibilité d’utilisation, sont capables de nourrir la demande.
L’amélioration de la conjoncture économique et le retour de la confiance s’opèrent lentement : croissance française encore atone tout au long de l’année 2014… Et pourtant, le marché français de l’immobilier d’entreprise renoue avec un dynamisme qui s’était évaporé depuis le début de la crise et a signé à la fin du premier semestre 2014, sa meilleure performance semestrielle depuis 2007 : 11,5 milliards d’euros investis, en hausse de 72 % par rapport à la même période en 2013.
En dépit du manque de visibilité des entreprises et de l’absence d’amélioration du marché de l’emploi, la demande placée reste orientée à la hausse sur 2014 : + 13 % sur les trois premiers trimestres par rapport à la même période en 2013 ; après une forte appréciation au 2e trimestre sous l’effet exceptionnel d’importantes transactions supérieures à 10 000 m2, elle a ralenti en revanche au 3e trimestre et a affiché une baisse de 17 % par rapport au 3e trimestre 2013. Les surfaces de grande taille restent le moteur de l’activité. Aujourd’hui, la demande porte sur de grands immeubles neufs, indépendants, éco-performants, accessibles et flexibles pour s’adapter aux nouveaux modes de travail. Dans un contexte économique compliqué, les entreprises n’ont pas de visibilité à longue échéance sur l’évolution de leur activité et l’immobilier, second poste de charges après la masse salariale, ne doit pas constituer une pression supplémentaire. La flexibilité est ainsi revendiquée à tous les niveaux par les entreprises locataires, qui entendent bien partager les coûts d’aménagement avec le propriétaire ; lequel se montre conciliant en contrepartie d’engagements de location longs : tout sauf la vacance !
Les bureaux concentrent toujours quelques 56 % du volume investi en France, avec un marché particulièrement actif en région parisienne. A noter une performance en hausse de la Défense ("boostée" par la vente de Coeur Défense) après des années de vaches maigres et toujours, une prédominance de Paris QCA*. En effet, la demande s’est concentrée durant les neuf premiers mois de l’année sur Paris Intra-muros (+ 28 %) et la Défense (+ 40 %). Grâce à un réajustement des loyers et à une offre restructurée pour répondre à la qualité souhaitée par les utilisateurs, le marché parisien retrouve son équilibre.
Classe d’actifs "alternative", les locaux d’activité évoluent dans le même contexte économique teinté d’attentisme qui ne favorise pas les projets immobiliers pour les petites moyennes entreprises. Avec un marché à deux vitesses : les marchés franciliens et lyonnais qui tirent leur épingle du jeu d’une part, et les autres, au Nord et au Sud, plus à la peine, d’autre part.
* Quartier Centre d'Affaires
Sources : La Française REM, IPD, BNP Paribas Real Estate