- Préparer la retraite de vos clients
- Répondre à une problématique ISF
Pensez au démembrement temporaire de propriété de parts de SCPI !
Problématique : votre client souhaite réaliser une économie d’ISF et/ou se constituer un patrimoine qui lui procurera des revenus complémentaires potentiels dans 5 ou 10 ans.
La nue-propriété de parts de SCPI constitue une solution.
| Rappel : le démembrement temporaire de propriété est un contrat par lequel usufruitier et nu-propriétaire se partagent les droits de propriété de parts de SCPI sur une durée déterminée à l’avance. |
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En tant que nu-propriétaire, vous disposez du droit de posséder les parts, sans en percevoir les revenus distribués, et bénéficiez des avantages suivants :
- Prix décoté de la SCPI è le prix de la SCPI est partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la durée du démembrement et de la rentabilité de la SCPI
- Exonération d’ISF au titre de cet investissement è les parts de SCPI démembrées sont déclarées pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier
- Perception d’éventuels revenus complémentaires au terme du démembrement
Simulation :
Prenons l’hypothèse d’un client qui souhaite obtenir des revenus complémentaires dans 10 ans. Il souhaite également une diminution de son ISF, puisqu’il possède un patrimoine de 3 millions d’euros, taxé à la tranche de 1%. Il investit environ 100 000 € de parts de SCPI d’entreprise Epargne Foncière en démembrement sur 10 ans.
- La valeur de la pleine propriété de cette SCPI est égale à 770 € la part.
- La valeur de la pleine propriété de 200 parts d’Epargne Foncière est égale à 154 000 €.
- La valeur de la nue-propriété est égale à : 66%1 x 154 000 € = 101 640 €.
Pendant l’opération, l’économie d’ISF annuelle est de 1 016,4 €2, soit 10 164 € sur 10 ans.
Au bout de 10 ans :
- Sans tenir compte de l’économie d’ISF, le gain net est de 52 360 €3 → soit un rendement net par an de 4,24 %4
- En tenant compte de l’économie d’ISF, l’économie nette est de 62 524 €5 → soit un rendement net par an de 4,91 %6
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre interlocuteur privilégié pour toute question sur nue-propriété de parts de SCPI.
1 Calcul économique proposé, établi sur la base des revenus futurs et de la durée de l’usufruit temporaire. La clé de répartition peut évoluer.
2 (1 % x 101 640 €)
3 154 000 € – 101 640 €
4 (154 000 € / 101 640 €)^(1/10) – 1
5 154 000 € + 10 164 € - 101 640 €
6 (164 164 € / 101 640 €)^(1/10) – 1
Le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque client qui est susceptible d’évoluer dans le temps et des modifications de la réglementation fiscale. Les instruments financiers sélectionnés ou support de gestion dans le cadre de proposition d’optimisation fiscale peuvent ne pas être appropriés à tous les investisseurs.
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
Source : LF AM GP. Données non contractuelles et sujettes à évolution. L’exemple considéré est fondé le jour de son établissement en fonction du contexte économique, financier et boursier du moment.
Risques SCPI d’entreprise Epargne Foncière
Risque de perte en capital, risque de liquidité, absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est de 9 ans.
Recours à l’endettement, la SCPI peut recourir à l’endettement à hauteur de 15 % maximum de la capitalisation appréciée au 31 décembre de l’année qui précède.
Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété présente les contraintes suivantes :
- si vous empruntez pour financer la souscription de vos parts, les intérêts ne sont pas déductibles de vos revenus et le montant de l’emprunt n’est pas déductible de votre assiette ISF
- la liquidité des parts est quasi-nulle pendant toute la période de démembrement
La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément AMF N° GP-07000038 du 26 juin 2007 (www.amf-france.org) Epargne Foncière a reçu le visa AMF SCPI n°14-20 en date du 8 août 2014. Une notice a été publiée au BALO n°101 du 22 août 2014 et n°154 du 24 décembre 2014.
La Française AM Finance Services, entreprise d’investissement agréée par le CECEI sous le numéro 18673 X, Carte Professionnelle délivrée par la Préfecture de Police de Paris - Transaction Immobilière n° T11960 - www.acpr.banque-france.fr