Alors que nous terminons la quatrième semaine de confinement, nous comprenons chaque jour un peu plus, mais sans encore les mesurer précisément, quels seront les effets économiques de cette crise.
Bien que la faible visibilité, ne serait-ce que sur la durée du confinement, invite à la prudence, nous vous proposons au-travers de cette 3e lettre d’information immobilière de nous focaliser sur les produits que vous plébiscitez. Nous aborderons les points-clés de composition et de performance de ces véhicules, notamment leur situation locative, leurs valeurs et leur taux d’occupation avant l’irruption du Covid-19.
Vous découvrirez que ces produits s’appuient sur des bases immobilières solides, leur permettant de faire face à la crise que nous traversons, et nous semblent parmi les mieux adaptés au contexte économique.
LES SOLIDES POINTS D’APPUI DES SCPI
A bien des égards, la situation du marché de l’immobilier d’entreprise en général, et des SCPI plus précisément, était particulièrement favorable en ce mois de mars 2020.
L’immobilier, en tant que classe d’actifs, offre une prime de risque élevée par rapport au taux sans risque, et surtout en contrepartie d’une volatilité des prix très modérée. A ce jour, le taux de rendement des bureaux Paris QCA est de 3% pour une OAT 10 ans proche de 0%. La prime de risque de près de 300 points de base est donc supérieure d’environ 100 points de base à sa moyenne historique de 200 points de base, permettant le cas échéant de pouvoir amortir une variation des taux longs.
Précisément, pour cette prime de risque attractive, mais aussi pour sa capacité à produire des distributions régulières de revenus, l’immobilier est particulièrement recherché par l’ensemble des investisseurs, petits et grands, français et étrangers. Le premier trimestre 2020 a confirmé cet engouement, qui s’était traduit par une collecte brute record de 9,7 milliards d’euros sur les SCPI en 2019.
Dans un contexte de taux d’intérêts qui n’auront d’autre choix que de rester bas dans les prochaines années, il y a lieu de penser que cette originalité de l’investissement immobilier va perdurer. Aussi, si le deuxième trimestre devrait vivre un rythme de collecte différent, nous pensons que la collecte SCPI se rétablira progressivement sur les trimestres suivants.
Dans cette période de forte collecte, le marché de l’investissement a logiquement été très actif. Les taux de rendement immobiliers étaient orientés à la baisse mais sans remettre en cause la notion fondamentale de prime de risque. Aussi, les expertises du patrimoine ont progressé, mais de manière relativement mesurée dans les SCPI (entre 1% et 4% en moyenne en 2019). Dans une démarche prudente, nous avons répercuté, en ce début d’année 2020, cette hausse dans les prix de souscription en valorisant la moitié de nos SCPI d’environ 2%.
En termes locatifs, le marché des bureaux présente des fondamentaux sains en ce début d’année. La demande locative est ferme, plébiscitant les locaux neufs en localisation centrale. L’offre neuve est en progression, mais reste sous contrôle et cohérente avec l’évolution qualitative de la demande. La vacance locative a logiquement reculé et les taux d’occupation physiques de nos SCPI ont progressé en 2019 de +1,9 point pour atteindre 92,5% en fin d’année.
La forte diversification des localisations, des secteurs et des locataires est une caractéristique majeure de l’investissement SCPI et de nos portefeuilles en particulier. Nous avons en outre choisi de recentrer nos investissements Bureaux sur des bureaux neufs ou très récents situés dans les plus grandes métropoles et les centres villes. Nous avons accéléré fortement et depuis plusieurs années les arbitrages pour alléger les portefeuilles sur les immeubles anciens et les localisations périphériques. Nous avons également fortement accru notre sélectivité sur le secteur des commerces en diminuant légèrement l’exposition globale, aujourd’hui autour de 15% et concentrée sur des actifs de qualité. À ce jour, nos véhicules bénéficient d’une exposition diversifiée aux différents secteurs immobiliers, reflétant bien la composition du marché français et européen.
L’analyse complète de notre base de locataires, effectuée par nos équipes, confirme son importante diversification et sa majorité de grands utilisateurs, avec une proportion de TPE/PME contenue à 30% environ.
Le recours à l’effet de levier, nécessaire pour conserver un niveau de performance correct dans un environnement de taux très bas, est resté modéré avec un taux moyen d’endettement sur les SCPI de l’ordre de 20% (sauf politique d’investissement spécifique de la SCPI).
Les taux de distribution des SCPI de La Française se situent entre 4% et 5% en ayant constitué, avec des niveaux variables entre les SCPI, des réserves distribuables notamment grâce aux plus-values de cessions dégagées.
La crise du Covid-19 oblige à beaucoup de modestie sur les prévisions que nous pourrions établir pour les prochains trimestres. Pour autant, il est raisonnable de conclure que le marché immobilier dans son ensemble et les SCPI en particulier abordent cette période perturbée avec une situation de départ saine.
Durant ces dernières années, la politique suivie par La Française REM a visé à développer les SCPI en recentrant les portefeuilles sur les localisations et les immeubles les plus « core ». Sans préjuger de l’avenir, nous pensons que cette stratégie basée sur la recherche d’un couple rendement/risque prudent est un facteur supplémentaire de résilience de nos SCPI.
Nous tenions tout d’abord à vous remercier de vos partenariats fidèles, certains depuis 3 décennies et vous formuler deux souhaits : que vous et votre entourage soyez préservés et que cette pause imposée soit la plus courte possible. Soyez assuré de notre engagement à vos côtés, tant dans la meilleure gestion des produits que par la disponibilité de l’intégralité de nos équipes.
La Française des bases Immobilières saines et de solides atouts pour traverser la crise
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